Weryfikacja zasad planowania przestrzennego

W ostatnim okresie w przestrzeni inwestycyjnej w Polsce, pojawiły się dynamiczne procesy weryfikujące tradycyjnie formułowane decyzje planistyczne wyrażane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Bodźcem stały się post – covidowe zmiany sposobu świadczenia pracy (home office), które doprowadziły do weryfikacji zarówno dotychczasowej formuły użytkowania i lokalizowania obiektów biurowych, jak i zasady mniej lub bardziej hermetycznie wyodrębnionych obszarów przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniową. Dowodem i wyzwaniem dla samorządów jest pojawienie się i rozwój nowych form realizacji inwestycji quasi mieszkalnych i mieszkalno usługowych w formule budynków zamieszkania zbiorowego, czyli rozwój rynku usług najmu instytucjonalnego tzw. PRS ang. Private Rented Sector. Budynek z mieszkaniami pod wynajem, po spełnieniu kilku dodatkowych wymogów może stać się budynkiem zamieszkania zbiorowego a co za tym idzie budynkiem usługowym.

Tendencja stała się wyraźnie widoczna po zmianach przepisów techniczno – budowlanych tzw. nowelizacji anty – patodeweloperskiej Rozporządzenia ws. warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Po jej wprowadzeniu, pomimo różnic w stawce podatku Vat, zabudowa usługowa uzyskała przewagę w rentowności, pozwalając na wyższe wskaźniki intensywności. Nie wymaga się dla niej bowiem odległości 5m od granicy działki jak dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego od czterech kondygnacji nadziemnych, nie trzeba organizować placu zabaw lub lokalizować zabudowy w jego okolicy, nie ma także konieczności spełnienia wymogu ilości miejsc postojowych, która w planach miejscowych zasadniczo różni się dla budynków mieszkaniowych i usługowych w tym usług hotelowych. Przede wszystkim jednak nie ma konieczności spełnienia warunków nasłonecznienia lokali co znacząco poprawia elastyczność w kształtowaniu zabudowy.

To zjawisko stawia nowe wyzwanie dla samorządów, szczególnie wobec konieczności uchwalenia planów ogólnych gmin, zmian w zasadach uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZiZT) oraz stosowania nowego rozwiązania administracyjno – prawnego, tj. zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), które wymuszone zostały zmianą Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzoną w 2024 roku.

Istotnym jest zrozumienie, że świadome – celowe projektowanie urbanistyczne i kształtowanie planowanych stref mieszanych według zasady „tam gdzie mieszkasz tam pracujesz a wokół tego miejsca żyjesz”, nie jest okresowym trendem ale koniecznością powrotu do archetypicznego czynnika miastotwórczego. W przeciwnym razie pojawienie się mającego duże tendencje wzrostowe sektora najmu instytucjonalnego, także z uwagi na opisane wcześniej różnice w warunkach technicznych, będzie stanowić nie tylko wyzwanie ale i zagrożenie dla przestrzeni miejskich.

Praktyka prawa inwestycyjnego

Prawda o planowaniu przestrzennym polega na zrozumieniu, że projektowanie urbanistyczne w Polsce, przestało de facto istnieć a planowanie przestrzenne nie operuje w wymiarze miastotwórczym. Przyczyny są złożone a oprócz opisanych wyżej zagadnień, podstawowymi powodami są przeregulowane przepisy techniczno – budowlane i struktura własnościowa, w tym istniejąca zabudowa niejednokrotnie zrealizowana w okresie „wuzetkowej wolności”.

Każdy nawet najbardziej optymalnie skonstruowany miejscowy plan programujący linie zabudowy, kwartały, dominanty, nie zostanie zrealizowany wobec przewagi prawnej przepisów techniczno – budowlanych prowadzącej do konieczności spełnienia zasad nasłonecznienia, regulowanych skomplikowaną i niejednoznaczną metodą linijki słońca, warunków przesłaniania i prawnie definiowanego oddziaływania obiektów. Do tego dochodzą niejednoznaczne definicje również w przepisach techniczno – budowlanych a przede wszystkim hermetycznie kształtowane funkcje stref zabudowy w miejscowych planach, realizowane w duchu błędnie rozumianych idei Karty Ateńskiej ’33. Przy tym w wielu wypadkach miejscowe plany realizowane są przez podmioty nie przygotowane merytorycznie we właściwy sposób.

Tak formowane zasady dają warunkom technicznym bezpośrednią i gigantyczną przewagę w kształtowaniu ostatecznej formy zabudowy przed projektowaniem urbanistycznym, czyniąc je wynikowym i nieprzewidywalnym, czego efekty widoczne są w chaotycznej przypadkowej tkance zabudowy.

Procesy miastotwórcze a praktyka planistyczna.

Bezwładność procesu planowania przestrzennego tj. długotrwałość konsumowania jego ustaleń i rozłożone w czasie wielowymiarowe konsekwencje decyzji planistycznych, to poligon kosztownych i trudnych do uchwycenia, w czasie rzeczywistym, doświadczeń. Konsekwencje i błędy zanurzone w prawie własności dają niemal nieodwracalne efekty a skutki podjętych decyzji są odczuwalne dla społeczności dopiero po wielu latach i mają złożony wymiar nie tylko przestrzenny ale także ekonomiczny i społeczny (vide Raport KPZK PAN z 2018 roku „Studia nad chaosem przestrzennym” ).

Zrozumienie, że procesy planowania, metodologie, teorie kształtowania miast i prawo inwestycyjne to w praktyce tylko narzędzia dla rozwoju społecznego, jest kluczem do powrotu zasad projektowania urbanistycznego i świadomego kształtowania przestrzeni.

Głównym czynnikiem miastotwórczym od wieków jest bezpieczeństwo, bliskość, komunikacja, transport i ekonomia użytkowania przestrzeni a nade wszystko jej elastyczność.

Multifunkcjonalność zabudowy zawsze była czynnikiem spajającym ale i dającym dynamiczną uniwersalność w dostosowaniu do zmian społecznych i potrzeb mieszkańców.

Praktyka a w szczególności ewolucyjne procesy obserwowane obecnie pokazują jak bardzo konieczny jest powrót do racjonalnego zarządzania przestrzenią i traktowania narzędzi prawnych jako służebnych.